历经多年快速发展，我国房地产市场正逐步进入深度调整期。在这一背景下，人口结构、供需关系、居民预期与政策导向共同作用，决定了未来两年房价整体将延续下行态势。本文将从供需失衡、人口拐点、预期转弱、政策托底不托涨四大核心维度，详细解析房价下行的必然性。供给端过剩是房价下行的核心动因。大量新房持续入市，二手房挂牌量激增，形成“新房降价促销、二手房以价换量”的竞争格局。房企为回笼资金被迫下调售价，进一步拉低市场均价。这种供需关系的彻底逆转，使得房价缺乏上涨支撑。人口是房地产的长期核心支撑。而我国人口已进入负增长阶段，这从根源上动摇了房价上涨的基础。城市分化明显，超80%的三四线及县城面临人口持续流出，仅20%的核心城市有人口流入支撑。未来两年，人口流出城市的住房需求将进一步萎缩，空置率持续攀升，房价下行压力尤为突出。居民预期是影响房价的关键变量。当前居民已从“买涨不买跌”转向“持币观望”，形成“越跌越不买、越不买越跌”的负向循环。同时，房产投资属性彻底消退。租金回报率远低于房贷利率，房产不再是保值增值的首选资产，投资客批量离场。年轻人置业观念转变，租房成为更灵活的选择，进一步压缩购房需求。预期转弱直接导致市场成交量低迷，房企与二手房业主只能通过降价换成交，推动房价持续下行。政策导向明确，托底不托涨，以稳为主去泡沫。中央经济工作会议与政府工作报告明确提出“着力稳定房地产市场”，核心举措为因城施策、控增量、去库存、优供给，鼓励存量房转为保障房，并非刺激房价上涨。
在当前房企资金链紧张、保交楼压力巨大的背景下，房企们只能选择不断降低售价来吸引购房者买房。随着保交楼政策的推进，降价促销的楼盘会越来越多。总体住房资源已经过剩，并且人们对住房的需求正在不断减少。人们购房观念的转变，对未来房价走势影响非常大。过去人们只要有钱就会买房，没钱借钱也要买房，这为楼市提供了持续不断的资金。对于未来一两年，由于房企资金链紧张，房企需要去库存回笼资金，房企降价促销的力度大概率会越来越大，今明两年很多城市的房价走势或超出很多人的想象。
高盛预测，未来两年，国内房价可能面临10%至30%的调整空间。销售回款速度放缓，但债务偿付压力持续存在。如果市场价值发生变化，部分借款人可能重新评估自己的还款安排。租金回报水平的变化意味着房产作为投资资产的吸引力正在发生变化。过去许多购房者既考虑自住需求，也关注资产保值功能。
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